Nuwoning & Oplichters

Stelt u zich eens voor dat u een huurwoning verhuurt. Als u na drie maanden een kijkje bij de woning neemt, is deze omgebouwd tot hennepkwekerij. De huurder is met de noorderzon verdwenen, dus u zit met de gebakken peren: duizenden euro’s aan schade.

Jaarlijks worden er 6.000 hennepkwekerijen opgerold door de politie (Centrum Criminaliteitspreventie Veiligheid, 2013). Dit is één van de manieren waarop een huurder zijn verhuurder kan oplichten. Het gebeurt bijvoorbeeld ook dat huurders de huur niet betalen of dat huurders de huurwoning zonder toestemming onderverhuren.

Nuwoning schenkt hier dan ook aandacht aan. Op deze pagina leest u meer over soorten oplichting in de huurmarkt en wat verhuurders er zelf aan kunnen doen.

Soorten oplichting

Er zijn dus verschillende soorten oplichting. Maar wat betekent 'oplichting' nou precies? “Bedrog waarbij men iemand geld of goed afhandig weet te maken”, zo vertelt het woordenboek ons. Direct of indirect kan een huurder zijn verhuurder oplichten. Niet iedere vorm van oplichting leidt immers direct tot het afhandig maken van geld of goed.
Oplichting door huurders wordt ook wel woonfraude genoemd. Er zijn verschillende soorten van deze fraude. Hieronder leest u - met uitzondering van kraken - de meest voorkomende soorten van fraude door huurders:

Oplichting door onrechtmatig gebruik huurwoning

Een huurder moet de gehuurde woning meestal gebruiken als hoofdverblijf. Als dit niet het geval is, is de kans groot dat de woonsituatie als onrechtmatig gebruik wordt bestempeld. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een hennepkwekerij, maar het kan ook dat de huurder een groter deel van de week in een andere woning woont en deze huurwoning als pied-à-terre gebruikt (bijvoorbeeld voor werk).

Als de huurder de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, kan de woning leegstaan. Dit kan tot gevolg hebben dat de huurwoning sneller achteruitgaat. De verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf, is niet opgenomen in de wet. De verhuurder dient dit dus op te nemen in de huurovereenkomst.

In welke gevallen wordt een huurwoning niet als hoofdverblijf gebruikt? Uit een analyse van verschillende rechtszaken blijkt dat de volgende factoren van belang kunnen zijn bij de bepaling dat het verhuurde niet als hoofdverblijf wordt gebruikt (Bron: Dirkzwager):

1. De feitelijke afwezigheid van de huurder (duur en frequentie);
2. Het uittreksel van de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens geeft een andere verblijfplaats aan;
3. De plaats waar de huurder zijn zaken behartigt en zijn eigendom beheert, is niet het gehuurde;
4. De plaats waar de huurder geregeld ‘s nachts slaapt, is niet het gehuurde;
5. De bedoeling van de huurder met het gehuurde komt niet overeen met de bedoeling om de huurwoning als hoofdverblijf te gebruiken;
6. De afwezigheid van meubels en/of internet, televisie en telefonie;
7. Het in gebruik geven van het gehuurde aan derden (onderhuur);
8. De bedoeling die de partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst komt niet overeen met de bedoeling om de huurwoning als hoofdverblijf te gebruiken;
9. Het (on)vrijwillig verblijven op een andere locatie, bijvoorbeeld bij detentie;
10. De woning wordt niet gebruikt;
11. De situatie van een dubbel hoofdverblijf.

Hennepkwekerij

Als de bedoeling van de huurder met het gehuurde niet overeenkomt met de bedoeling om de huurwoning als hoofdverblijf te gebruiken, kan dit worden gezien als onrechtmatig gebruik. Dit volgt uit de criterialijst hierboven. Als de huurder een hennepkwekerij in de huurwoning heeft, dan ligt de bedoeling van de huurder tevens niet in de lijn der verwachting. 

Een hennepkwekerij in een huurwoning is dus een bekende situatie van onrechtmatig gebruik van een woning. In 2012 veroorzaakt hennepteelt 108 miljoen euro aan vastgoedschade, zo blijkt uit een schade-indicatie van woonfraude-expert Rob Jozee. Jozee is directeur van Bureau Vastgoed Onderzoek (BVO), een advies- en trainingsbureau dat ernaar streeft om woonfraude te voorkomen en te bestrijden. De schade aan een huurwoning ligt volgens zijn ervaringen tussen de 10.000 en 40.000 euro. 

Hennepteelt in een huurwoning leidt namelijk tot veel schade en schulden. Een woning wordt vaak omgebouwd en ingericht met lampen, een afzuigsysteem en andere technische apparatuur. Bovendien wordt er in veel gevallen illegaal energie afgetapt, zodat de hennepplanten met extra licht en warmte sneller groeien. Over het algemeen wordt degene die het energiecontract heeft afgesloten aansprakelijk gesteld voor de torenhoge energierekening. In veel gevallen is dit de verhuurder. Een hennepkwekerij leidt ook tot brandgevaar en overlast voor de buurt.

De huurovereenkomst kan worden ontbonden omdat bedrijfsmatige hennepteelt in strijd is met het gebruiken van de huurwoning als hoofdverblijf (zie “Onrechtmatig gebruik en bewoning”), of als er sprake is van een overlast gevende situatie. Nuwoning heeft de controle op inkomens- en identiteitsdocumenten van huurders aangescherpt. Dit is onder andere aangescherpt zodat hennepteelt in huurwoningen wordt voorkomen.

Oplichting door fraude met toeslagen

Een zeer actuele vorm van onrechtmatig gebruik van huurwoningen is de grootschalige fraude met toeslagen. Onder andere Bulgaren frauderen met huur- en zorgtoeslagen, waarvoor staatssecretaris Frans Weekers van Financiën, na een uitzending van KRO Brandpunt, onder vuur lag. Dit soort fraudeurs vragen met neppe huurovereenkomsten onterecht toeslagen aan bij de Belastingdienst. Ze wonen dus niet daadwerkelijk op het opgegeven woonadres. Vervolgens ontvangen ze de toeslagen, zonder dat ze hiervoor in aanmerking horen te komen.

Oplichting door onrechtmatige bewoning

Sinds enkele jaren is de Huisvestingswet, door initiatief van het ministerie van Veiligheid en Justitie, aangescherpt. Hierdoor kunnen gemeenten harder optreden tegen onrechtmatige of illegale bewoning. Overbewoning, onderhuur, illegale pensions of beddenverhuur (bijv. bij prostitutie of seizoensarbeiders) worden hierdoor effectiever bestreden.

Iedere gemeente stelt andere eisen aan het aantal personen dat in een huurwoning mag wonen. In sommige gemeenten moeten huurders een Huisvestingsvergunning aanvragen voor bepaalde wijken of buurten met goedkopere, niet-geliberaliseerde huurwoningen. Hierdoor zijn deze alleen beschikbaar voor huishoudens met lagere inkomens.

Als een vergunningsplichtige huurder geen vergunning heeft aangevraagd, of als woonruimtes worden samengevoegd of omgezet in een niet-zelfstandige woonruimte, kan de gemeente zowel huurder als verhuurder een boete opleggen. Huurders krijgen een boete van maximaal 340 euro en verhuurders van maximaal 18.500 euro. De uiteindelijk hoogte van de boete is afhankelijk van de wijze van onrechtmatige bewoning en de gemeente die hierover beslist.

Onderhuur

Onderhuur, ook wel onderverhuur genoemd, valt in veel gevallen onder het onrechtmatig bewonen van een huurwoning. Bij onderhuur huurt iemand (een deel van) de huurwoning van de hoofdhuurder. Onderhuurders voelen zich over het algemeen minder verantwoordelijk voor de woning dan de hoofdhuurder.

Huurders van onzelfstandige woonruimtes mogen in principe niet doorverhuren aan andere huurders, tenzij anders is overeengekomen met de verhuurder. Huurders van een zelfstandige woonruimte mogen de huurwoning wél aan een ander persoon doorverhuren, zonder dat de verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven.

Opgelicht door niet betalende huurder

TROS Radar en Zembla hebben aandacht besteed aan huurshoppers. Huurshoppen behoort ook tot de verschillende soorten oplichting in de huurwoningmarkt. Dit houdt in dat huurders een woning huren waarvoor ze met voorbedachten rade de huurprijs niet gaan betalen. Zodra ze uit het huis worden gezet, betrekken ze een andere huurwoning. Op deze manier trekken ze van woning naar woning zonder dat er ooit een cent aan huur bij de verhuurders terechtkomt. Vaak maken ze ook veel schade aan de huurwoning en stelen ze (een deel van) de inboedel.

De eerste maand huur wordt vaak wel betaald, maar daarna rekken huurshoppers de huurperiode zonder te betalen tot bijvoorbeeld zes maanden. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst adviseert verhuurders daarom om twee maanden huur te vragen bij de ingang van de huurovereenkomst. Als de huur niet wordt betaald, kan de verhuurder meteen maatregelen nemen.

Minister Blok heeft begin 2013 laten weten dat hij geen maatregelen neemt tegen huurshoppers, omdat er voldoende initiatieven zouden zijn vanuit de markt. Zo streeft Nuwoning ernaar dat huurshoppen wordt voorkomen door middel van een strenge controle op huurders.

Oplichting bestrijden: inkomens- en identiteitsfraude voorkomen

Voorafgaand aan bovengenoemde vormen van oplichting, plegen mensen die de boel willen oplichten vaak fraude met hun identiteits- en/of inkomensgegevens. Ze doen zich bijvoorbeeld voor als iemand anders, of zeggen dat ze bij een bedrijf werken waar ze nooit hebben gewerkt.

Wat kunnen verhuurders doen tegen oplichting?

Bent u een huurwoning aan het verhuren en wilt u voorkomen dat u opgelicht wordt? Zoals u hierboven kunt lezen, bestaat de eerste stap in de bestrijding tegen woonfraude uit het voorkomen van inkomens- en identiteitsfraude door Nuwoning. Een verhuurder kan daarnaast zelf ook stappen ondernemen:

Controleer geregeld de energiestand. Huurders die een hennepkwekerij in de woning plaatsen, verbruiken namelijk vaak veel meer energie voor licht en warmte bij hun hennepplanten.

Ga in de eerste drie maanden langs bij de huurder. U kunt dan kijken of de huurwoning echt als hoofdverblijf wordt gebruikt, en of alles naar wens verloopt voor de huurder. Fraude en oplichting in huurwoningen beginnen meestal namelijk al in het begin van de huurperiode. U kunt de huurwoning niet betreden zonder toestemming van de huurder. U doet er dus goed aan om van tevoren een vervolgafspraak met uw huurder te maken.

Let erop dat de huur op tijd wordt betaald. Bied aan de huur op te komen halen in de woning indien deze contant betaald wordt. Huurders die frauderen zullen uw aanbod veelal afwijzen of allerlei excuses aandragen

Ongeacht of u huurt of verhuurt via Nuwoning, raden wij u aan om altijd te (laten) controleren met wie u zaken doet.